Đất thóp hậu, nở hậu: đo tỉ lệ trước khi tin lời đồn
Đi xem đất, câu đầu tiên hay nghe là "thửa này nở hậu, tốt đấy" hoặc "thóp hậu, cân nhắc". Nghe nhiều tới mức thành phản xạ. Nhưng ít ai hỏi tiếp: nở bao nhiêu thì gọi là nở, và thóp tới mức nào mới thật sự phiền?
Quy về một con số: tỉ lệ hậu trên tiền
Lấy bề ngang phía sau chia cho bề ngang mặt tiền. Ví dụ mặt tiền 5 mét, phía sau 5,5 mét thì tỉ lệ là 1,1.
- Từ 0,95 đến 1,05 — coi như vuông vức. Chênh vài chục centimet trên một thửa vài chục mét thì mắt không nhận ra, và xây cũng không khác gì.
- Từ 1,05 đến 1,3 — nở hậu ở mức có lợi thật: phòng phía sau rộng hơn, sân sau thoáng hơn.
- Trên 1,3 — nở quá nhiều lại thành khó xây, vì tường hai bên xiên rõ, phòng phía sau méo.
- Từ 0,8 đến 0,95 — thóp hậu nhẹ, xử được bằng bố trí.
- Dưới 0,8 — thóp rõ, ảnh hưởng thật tới công năng và nên tính vào giá khi mua.
Vì sao thóp hậu thật sự khó hơn, không phải chỉ là kiêng kỵ
Phòng phía sau bị hẹp dần. Trong nhà ống, phía sau thường là bếp và khu phụ. Thóp hậu nghĩa là bếp hẹp hơn phòng khách, trong khi bếp mới là chỗ cần chỗ xoay trở.
Tường xiên gây phòng méo. Muốn phòng vuông thì phải cắt bỏ phần đất thừa hai bên, mất diện tích sử dụng thật. Đất 4 mét mặt tiền, 3 mét hậu, dài 15 mét thì phần cắt bỏ có thể lên tới 5–7 mét vuông.
Khó bố trí giếng trời và khu phụ. Nhà ống cần một khoảng thông tầng phía sau; thóp hậu làm khoảng đó chật.
Phong thủy diễn đạt ba cái trên bằng hình ảnh "túi tiền miệng rộng đáy hẹp". Cách nói khác, kết luận giống.
Mua rồi thì bố trí thế nào
Cách 1 — Dồn phần vuông cho khu ở, phần méo cho khu phụ
Chia thửa thành hai phần trên bản vẽ: phần vuông vức và phần xiên. Đặt phòng khách, phòng ngủ vào phần vuông; đẩy cầu thang, nhà vệ sinh, kho, giếng trời vào phần xiên. Khu phụ méo một chút không ai để ý, phòng ngủ méo thì kê giường là thấy ngay.
Cách 2 — Xây tường trong vuông, chừa phần thừa làm khe kỹ thuật
Không cố bám sát ranh đất. Xây tường trong vuông vắn, phần đất xiên còn lại làm khe thông gió, chỗ đặt cục nóng máy lạnh, hoặc rãnh thoát nước. Mất một ít diện tích sàn nhưng được nhà vuông và thêm đường thoáng.
Cách 3 — Đặt giếng trời đúng chỗ hẹp nhất
Chỗ hẹp nhất là chỗ khó dùng nhất. Biến nó thành giếng trời thì phần đất đó từ vô dụng thành có ích: lấy sáng, thoát nhiệt, và làm nhà trông rộng ra.
Cách 4 — Nếu nở hậu quá mức, chia thành sân sau
Thửa nở hậu trên 1,3 thì đừng cố xây kín tới ranh. Chừa phần nở ra làm sân sau hoặc vườn nhỏ — vừa tránh phòng méo, vừa có chỗ phơi phóng và thoát khí cho nhà ống.
Khi đi xem đất thì hỏi gì
- Xin bản trích lục thửa, đừng ước lượng bằng mắt. Đất có cây cối và tường rào thì mắt đánh lừa rất mạnh.
- Đo cả bốn cạnh, không chỉ hai cạnh ngang. Có thửa không thóp hậu nhưng lệch một cạnh bên, gây méo còn khó chịu hơn.
- Hỏi ranh thực tế so với sổ. Nhiều thửa trên giấy vuông nhưng thực địa đã bị lấn hoặc có tường chung xiên.
- Tính phần cắt bỏ vào giá. Nếu phải bỏ 6 mét vuông để có nhà vuông thì giá thật trên mỗi mét sử dụng cao hơn giá rao.
Mấy hình thửa khác hay bị hỏi
- Đất tam giác — khó nhất trong các hình. Cách xử duy nhất hiệu quả là xây nhà hình chữ nhật ở phần rộng, phần nhọn làm sân hoặc tiểu cảnh. Đừng cố xây ôm theo hình tam giác.
- Đất hình thang lệch một bên — dễ hơn thóp hậu nhiều, vì chỉ cần một bức tường xiên duy nhất và có thể giấu vào khu phụ.
- Đất có góc bị khuyết — nếu phần khuyết dưới 10% diện tích thì bỏ qua được, dùng làm sân hoặc chỗ để xe.
Điều đáng quan tâm hơn hình thửa
Trong thực tế, ba thứ sau ảnh hưởng tới việc ở nhiều hơn chuyện nở hay thóp: hướng nắng chiều (tường tây không có che thì nóng suốt mùa khô), cốt nền so với đường (thấp hơn đường là ngập), và bề rộng đường trước nhà (dưới 4 mét thì xe tải nhỏ không vào được, ảnh hưởng cả lúc xây lẫn lúc bán).
Thửa thóp hậu nhẹ mà hướng đẹp, nền cao, đường rộng thì vẫn hơn thửa vuông vắn nằm chỗ trũng, quay mặt tây, đường hai mét.