Đất thấp hơn hoặc cao hơn mặt đường: đo cốt nền trước khi tính gì khác
Bài trước nói đất thóp hậu và nở hậu — chuyện hình dáng. Bài này nói một thứ ít được bàn hơn nhưng ảnh hưởng tới túi tiền và tới việc ở nhiều hơn hẳn: cốt nền so với mặt đường.
Đây là thế mà hậu quả đo được bằng con số, không phải bằng cảm nhận — nên cũng là thế đáng bỏ công đo nhất trước khi mua.
Đất thấp hơn mặt đường
Đây là trường hợp nặng hơn trong hai trường hợp:
- Nước chảy vào nhà mỗi trận mưa lớn, và nước từ đường thì mang theo cả rác và bùn.
- Nền ẩm quanh năm, tường chân bị thấm ngược, sàn gỗ và đồ gỗ hỏng nhanh.
- Thoát nước thải khó — cống nhà phải cao hơn cống đường mới chảy được; thấp hơn thì phải bơm, và bơm thì hỏng lúc nào không biết.
- Tôn nền tốn tiền thật, và tốn theo diện tích nhân với chiều cao cần nâng.
Điểm thứ ba là điểm hay bị bỏ qua nhất lúc mua và là thứ khó chữa nhất về sau.
Đất cao hơn mặt đường
- Thoát nước thuận, nền khô — đây là ưu điểm thật và đáng kể.
- Nhưng phải làm bậc hoặc dốc, và bậc cao thì bất tiện với người già, xe đẩy, xe máy.
- Dắt xe lên xuống hằng ngày là việc nhỏ mà làm cả chục năm.
- Cao quá thì mặt tiền bị thu hẹp vì phải dành chỗ cho dốc.
- Chênh vừa phải thì đây là thế được ưa, không phải vấn đề.
Cách tự đo
- Đứng ở tim đường nhìn vào, ước lượng chênh lệch bằng chiều cao một viên gạch hay một bậc.
- Đo bằng ống nước trong nếu muốn con số chính xác — cách cũ mà thợ vẫn dùng, rẻ và đủ tin.
- Xem nhà hàng xóm nền cao bao nhiêu so với đường; họ đã trả giá cho bài học đó rồi.
- Nhìn vết nước cũ trên tường rào và tường nhà bên — vệt ố nằm ngang là dấu mực nước từng dâng tới.
- Hỏi cốt nền quy hoạch của khu vực tại cơ quan quản lý địa phương; đường có thể được nâng trong tương lai.
Điểm cuối quan trọng hơn người ta tưởng: nhiều nhà xây đúng cốt lúc đó, vài năm sau đường nâng lên và nhà thành thấp.
Đất dốc và đất chênh cả hai đầu
Nhiều mảnh không chênh đều mà dốc từ trước ra sau, hoặc cao một bên thấp một bên:
- Dốc từ đường vào trong là hướng bất lợi nhất — nước từ đường và từ sân đều dồn về phía sau nhà, chỗ thường là bếp và khu vệ sinh.
- Dốc từ trong ra đường thì thuận, chỉ cần rãnh dẫn ra là xong.
- Chênh ngang hai bên thì phải tính tường chắn đất hoặc chia bậc — đây là hạng mục có chi phí, nên đưa vào dự toán ngay từ đầu.
- Đo bốn góc mảnh đất chứ đừng đo một điểm; chênh lệch giữa các góc mới cho biết phải san bao nhiêu.
Với đất dốc, người tính cốt nền phải là người có chuyên môn. Đây là loại sai không sửa được sau khi đổ móng.
Hỏi gì trước khi mua
- Khu này có ngập không, ngập tới đâu, bao lâu thì rút. Hỏi hàng xóm chứ đừng chỉ hỏi người bán.
- Đường sắp nâng hay sắp làm lại không.
- Cống thoát của khu đi đâu, có hay tắc không.
- Đến xem vào ngày mưa lớn nếu có thể — một lần như vậy nói nhiều hơn mười lời cam đoan.
Các mức xử lý cho đất thấp
- Tôn nền khi xây — dứt điểm nhất, và rẻ hơn nhiều so với làm sau. Nếu đã quyết mua thì tính khoản này vào ngay từ đầu.
- Nâng riêng phần sàn tầng trệt, giữ sân thấp — tốn ít hơn mà vẫn giữ được nhà khô.
- Gờ chắn ở cổng và cửa, kèm rãnh thu nước dọc mặt tiền.
- Bơm nước thải khi không còn cách nào — chấp nhận rằng đây là thiết bị phải bảo trì và có ngày hỏng.
- Chống thấm chân tường tử tế, việc này nhất định phải làm dù chọn cách nào ở trên.
Nếu nhà đã ở rồi
- Rãnh thu nước và gờ chắn làm được mà không phải đập nền.
- Nâng ổ điện và thiết bị lên cao — đây là việc an toàn, làm trước mùa mưa.
- Kê đồ gỗ lên chân đế, đừng để tiếp xúc trực tiếp với nền ẩm.
- Chuẩn bị sẵn bao cát hoặc tấm chắn cửa nếu khu hay ngập.
- Giấy tờ và đồ quan trọng để trên cao, không cất ở tầng trệt.
Một lời thẳng
Với thế đất này, không có món đồ nào hoá giải được. Nước chảy theo trọng lực, và cái chữa được nó là cốt nền, là rãnh, là chống thấm — mấy thứ do thợ làm chứ không do người bán đồ làm.
Nếu đang cân nhắc mua đất thấp vì giá mềm hơn, thì hãy tính chi phí tôn nền vào giá mua rồi so lại. Nhiều lúc so xong mới thấy nó không mềm như mình tưởng.